住宅ローン選びのポイント

マイホームプランの第一歩は資金計画から

多額の資金が必要とされるマイホーム取得では、自己資金の割合と現在の年収で、どれだけのお金を借り入れることができるかが最大の関心事になります。ただ借りたお金は長期にわたって返済しなければなりませんから毎月の返済が適正であるか否か、自己の返済能力を見極めることも資金計画では大切なポイントです。

1.借入可能額は年収で決まる!

金融機関は、年収に占める年間総返済額の割合を20%～40%を目安にしています。また住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する「フラット35」の場合は、金融機関からの借入れすべてを合わせて、年収400万円未満の人で30%以下、400万円以上の人で35%以下と定めています。
しかしこうした年収は、貸す側の目安であって借りる側の目安とはいえません。同じ年収でも家族構成やライフスタイルが違えば返済能力に差が生じるからです。
最大限の借入れをしてマイホームを持っても、毎月の返済額が生活を脅かすようではけっして良い結果は生まれません。借入額と返済額のバランスをとることが資金計画の基本です。借入可能額の目安は、年収と返済期間、利率から次のとおりです。

年収と利率から見た借入可能額の目安(年間返済負担率を年収の30%と仮定した場合)

2.自己資金は購入価格の20%以上が目安

マイホームを購入する際には、自己資金は購入価格の20%以上を用意するのがベスト。
最近では「自己資金0円でもOK!」とする物件も目に付きますが、自己資金が少ないとローンの借入額が多くなり、返済負担が重くのし掛かってきます。

3.購入諸費用もしっかり計算に入れて!

不動産を購入する際に必ず掛かるのが諸費用です。新築住宅、中古住宅、マンション、土地など購入するものによって、それぞれ費用のかかり方が違ってきます。
諸費用には税金のほかに不動産会社への仲介手数料や司法書士に支払う登記手数料などがあります。消費税は別として新築物件は価格の4～6%、中古物件は7～10%程度の諸経費がかかるといわれています。意外に忘れがちなものですが、その額は決して少ないものではありません。これらを念頭に入れて無理のない資金計画や返済計画をたてることが大切です。

失敗しない住宅ローンの選び方

3つの金利タイプ。それぞれにメリット＆デメリットが！

住宅ローンは大きく分けて、「固定型」と「固定期間選択型」そして「変動型」に分類されます。

まず、固定型は借入時の金利が全期間にわたって適用され、金利が低い時に選ぶと有利です。固定期間選択型は、借りる人が当初の固定期間を自分で決められる住宅ローン。例えば、最初の3年間を固定金利にしておいて4年目以降は変動金利に移行するとか、固定期間が終了した段階でもう一度固定期間を設定するなど、借りる人の意向を反映しやすいのが特徴です。

一方、変動型は半年に一度、実勢金利に合わせて金利の見直しが行われ、その都度、金利が変わります。変動型といっても、支払い金額は当初5年間は一定で、もしその間に金利が上がった場合は、後々の返済額に増えた分の利息がプラスされます。反対に、金利が下がれば元金が減り、後々の返済が楽になるというしくみです。

住宅ローン金利の特徴

	固定型完済まで金利が変わらない	固定期間選択型一定期間金利が固定される	変動型経済情勢で金利は変動する
金利の動き
メリット	金利が上がっても返済額は増えない。 完済までの返済計画が立てやすい。	固定期間中は返済額が確定する。 低い金利で固定を利用できる。	金利が下がると返済額が減る。 比較的低金利である。
デメリット	金利が低下しても返済額は減らない。 変動金利より高金利になる傾向がある。	固定期間終了後の返済額が未確定。 固定期間終了後に固定金利を利用する場合は手続きが必要。	返済総額が確定しない。 金利が上昇すると返済額が上昇する。

固定金利と変動金利どちらを選べばいいの?

前述のとおり固定金利と変動金利には、それぞれに金利変動に伴うメリットとデメリット(リスク)があります。金利は一般的に景気の上昇局面では上昇し、後退局面では下降します。また国の信用度が下がることで国債などの金利が上がれば、景気の後退局面でも金利が上がる可能性があります。

したがって変動金利は、当面は返済に余裕があり、今の金利を活かして早い段階で繰上げ返済を進めて行こうとお考えになる場合に適しています。一方、固定金利は一定期間は毎月の返済額を確定させたいという場合に適しています。どちらの金利タイプにするか迷ったら、両方の金利タイプを組み合わせたプラン(固定・変動ミックス)もありますので、金融機関に相談してみるのも良いでしょう。

ミックスローン（固定・変動を組み合わせたプラン）

固定金利と変動金利を組み合わせた場合、低金利のメリットと、金利上昇時の返済負担を抑えるメリットを一定の範囲で得ることができる。

住宅ローンは、金利やトータルコストで比較する

住宅ローンを借りるとき、多くの人が陥りやすいケースが、最初の金利の低さだけに目を奪われて、支払い総額を見逃がしていること。住宅ローンの選び方次第で、同じ金額の物件を購入した場合でも、返済総額で数百万円もの差が出てしまう場合もあります。1%金利が上がっただけでも、支払い総額は大きく変わってきます。

固定型なのか、変動型なのか、優遇金利はいつまでどう続くのか、最初の金利の数字に一喜一憂せず、総支払い額がいくらになるのかを冷静に知ることが重要です。また金利だけでなく、諸費用も加えたトータルコストで比較することが大切です。保証料の額や取扱手数料、繰上げ返済手数料など、これらのコストは比較的金額が大きいものです。

金利の違いによる月々返済額と総支払金額の差

※2,500万円借入れ、返済期間35年をボーナス払いなしの均等支払い。

借入れにかかる主な手数料も計算に入れてトータルコストを比較しよう。

●取扱　　●保証料　　●事務手数料　　●繰上げ返済手数料

「返済期間が長いほど支払総額が多くなる」と心得よう

住宅の金額は、ローンを全部払い終わって初めて、決まると言っても過言ではありません。そこで、金利と並んで支払総額に大きく影響するのが「返済期間」です。

【図】は、年収450万円のAさん、年収600万円のBさん、年収800万円のCさん(夫婦共働き)が、それぞれ2,700万円(金利3%)の借り入れをした場合のシミュレーションです。

無理のない返済プランを立てるためにAさんは35年間、Bさんは25年間、Cさんは15年間のローンを組むとすると、月々の返済額は、Aさんが10万4千円、Bさんが12万8千円、Cさんが18万6千円です。

ところが、全部払い終えた時点の支払総額を比べてみると、AさんとBさんでは約523万円、AさんとCさんでは約1,008万円もの開きがあります。返済期間が長ければ長いほど、支払い利息の総額が増えるのは当然。借入額も金利も同じ条件なのに、返済期間の長短だけでこんなにも大きな差が出てしまいます。

低金利をねらってローンを組んだとしても、返済期間が無闇に長ければ、利息の消化に追われて元金がなかなか減りません。かといって、無理な返済計画を強行すれば、家計が圧迫されてしまいますので、しっかりしたマネープランを立てることが大切です。

返済期間別に見た支払総額

※2,500万円借入れ、返済期間35年をボーナス払いなしの均等支払い。

安定志向なら長期固定型を。少しでも有利にと思ったら組み合わせを検討

長期固定といえば、フラット35のほか民間金融機関の長期固定金利があり、利率が変わらないので、見通しがきいて返済計画が立てやすい利点があります。「安定志向の人には」おすすめの選択肢といえます。

これに対して、変動金利や固定期間選択型は、少しでも有利に借りたいという人に向いています。各家庭のリスク許容度に応じて、フラット35を中心に一部を変動金利にしたり、短期固定型の低利率のローンにするなど、組み合わせ次第で負担削減に成功する可能性があります。ただし、リスクはつきものですから、思わぬ落とし穴を踏まないようにマネー知識を勉強することが肝心。さらに、将来の返済額のアップに対応できるとか、繰り上げ返済で負担を軽くできるなど、ある程度余裕がないと無謀な冒険に終わってしまいます。

住宅ローンのメリット・デメリットを客観的に見極め、選択肢をできるだけ多く用意した上で、十分に比較検討しながら上手に活用していただきたいものです。

失敗しない住宅ローンの選び方

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